Mitra Kos Bijak, Ayo Kenali Pajak Kos dan Cara Menghitungnya!

Mitra Kos Bijak, Ayo Kenali Pajak Kos dan Cara Menghitungnya! – Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan, penghasilan sewa tanah/bangunan tersebut tidak termasuk penghasilan dari jasa pelayanan penginapan.



Jasa pelayanan penginapan yang dimaksud adalah asrama untuk mahasiswa atau pelajar, asrama untuk pekerja, dan rumah kos.

Oleh karena itu, penghasilan dari menyewakan kos termasuk penghasilan usaha secara umum. Lalu, bagaimana mekanisme perpajakannya? Mari kita simak!


Mitra Kos Bijak, Taat Bayar Pajak

Sebelum membahas mengenai cara menghitung dan cara membayar pajak kos, mari kita pahami lebih dalam mengenai dasar hukum pajak untuk bisnis kos.

UU PDRD yang menyatakan bahwa kos dengan jumlah kamar lebih dari sepuluh digolongkan sebagai usaha sehingga dikenakan Pajak Hotel maksimal 10% telah dicabut dengan adanya UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah atau yang biasa disingkat sebagai HKPD.

Pada UU pengganti tersebut, kos tidak termasuk pengertian dari hotel, sehingga kos tidak lagi menjadi objek pajak daerah.



Saat ini pengenaan pajak pada bisnis kos-kosan menjadi lebih sederhana, sesuai dengan yang diatur dalam Peraturan Pemerintah (PP) No. 23 Tahun 2018.

Dalam PP tersebut dijelaskan bahwa pajak penghasilan dari usaha yang diterima oleh wajib pajak yang memiliki penghasilan bruto tertentu, yaitu tidak melebihi 4,8 miliar dalam satu tahun pajak, maka atas penghasilan yang diterima tersebut dikenai Pajak Penghasilan Final dengan tarif pajak sebesar 0,5%.

Kemudian dalam Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), ditetapkan bahwa batas penghasilan bruto yang mendapatkan insentif pajak bagi pelaku UMKM orang pribadi yang menggunakan PP No. 23 adalah sebesar Rp500 juta (penghasilan kurang dari Rp500 juta yang diperoleh dari usahanya tidak dipungut pajak.)



Cara Menghitung Pajak Kos

Berdasarkan peraturan yang berlaku, maka perhitungan PPh Final pajak kos-kosan adalah:

Penghasilan Kena Pajak = Penghasilan Setahun – Batas Penghasilan Bruto

Contoh 1

Pak Andal memiliki 20 kamar kos Andalan yang sudah terisi penuh dengan harga sewa Rp1 juta/bulan. Penghasilan yang diterima oleh Pak Andal dalam sebulan adalah Rp20 juta atau Rp240 juta/tahun.

Total penghasilan tersebut jika berdasarkan aturan yang berlaku, dapat menggunakan tarif 0,5% (PP No. 23) karena pendapatan kurang dari Rp4,8 miliar. Selain itu, Pak Andal juga berhak mendapatkan insentif pajak sesuai dengan UU HPP.



Selain itu, perlu diperhatikan juga, karena penghasilan kos-kosan tidak melebihi batas penghasilan bruto sebesar Rp500 juta per tahun, maka Pak Andal tidak perlu membayar pajak kos-kosan.

Contoh 2

Bu Mawar memiliki 30 kamar kos yang sudah terisi penuh dengan harga sewa Rp1,5 juta per bulannya. Penghasilan yang diperoleh Bu Mawar per bulan adalah Rp45 juta atau Rp540 juta per tahun.

Diketahui bahwa total penghasilan kos dalam satu tahun tidak lebih dari Rp4,8 miliar, maka pajak kos yang dikenakan menggunakan tarif 0,5 persen (PP No. 23) dan berhak mendapat insentif pajak sesuai aturan UU HPP.

Karena penghasilan kos-kosan lebih dari batas penghasilan bruto yakni Rp500 juta per tahun, maka perhitungan PPh Final terutang Bu Mawar atas penghasilan bisnis kosnya adalah sebagai berikut.



Penghasilan Kena Pajak = Penghasilan Setahun – Batas Penghasilan Bruto

= Rp540.000.000 – Rp500.000.000

= Rp40.000.000

PPh Final = 0,5% x Penghasilan Kena Pajak



= 0,5% x Rp40.000.000

= Rp200.000

Jadi, PPh final yang harus dibayarkan Bu Mawar atas pajak kos-kosan adalah Rp200 ribu.

Pajak Kos Beres, Usaha Kos Lancar

Apabila perhitungan pajak sudah beres, Anda bisa segera membayar pajak kos dengan mengikuti langkah-langkah berikut ini.



1. Pastikan Anda memiliki NPWP. Kemudian, isi formulir Surat Setoran Pajak (SSP) yang dapat diunduh dari situs resmi Dirjen Pajak atau langsung datang ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) setempat.

2. Buat kode billing melalui website pajak.go.id, aplikasi OnlinePajak, SMS (khusus pengguna Telkomsel), datang langsung ke kantor pajak, maupun teller bank.

3. Apabila Anda ingin membayar pajak secara online melalui website djponline.pajak.go.id, silakan ikuti langkah-langkah berikut:

a. Daftarkan email dan nomor NPWP yang sudah Anda miliki dengan mengisi profil Anda dan informasi terkait detail pembayaran, seperti jenis pajak, tahun pajak, nilai pembayaran pajak, dan lainnya. Apabila sudah selesai, sistem akan menerbitkan kode billing. Kode Akun Pajak untuk membayar kos adalah 411128 dan Kode Jenis Setoran adalah 420.



b. Jika Anda sudah memperoleh kode billing, segera lakukan pembayaran pajak kos di bank, kantor pos, internet banking, atau ATM. Perlu diingat, bayar pajak bukan di kantor pajak. Selain itu, kode billing berlaku hingga 30 hari saja. Jika melebihi waktu tersebut, Anda harus membuat kode billing baru.

c. Pembayaran pajak kos-kosan harus dilakukan setiap bulannya. Nantinya, setiap tanggal 31 Maret, Anda harus melaporkan SPT Tahunan.

Demikian penjelasan dan contoh mengenai pajak atas bisnis kos. Dengan perhitungan yang sederhana dan insentif yang tersedia, mari sama-sama menjadi Mitra Kos yang bijak dengan memenuhi kewajiban pajak!

Temukan informasi menarik lainnya seputar kos di Mamikos dengan mengunjungi website Mamikos atau download dan install aplikasi Mamikos di HP Anda.