7 Perbedaan Rumah Subsidi, Komersil, dan Cluster beserta Contohnya di Indonesia

Kebutuhan akan hunian selalu meningkat setiap tahunnya, untuk memenuhi kebutuhan tersebut, terdapat banyak jenis rumah dengan pangsa pasarnya masing-masing, termasuk perumahan subsidi, komersil, dan cluster. 

Sebelum memutuskan membeli hunian, tentunya sangat penting untuk mengetahui perbedaan rumah subsidi, komersil, dan cluster untuk menemukan hunian yang benar-benar ideal sesuai dengan kebutuhan dan budget.

Dalam artikel ini, Mamikos akan jelaskan detail perbedaannya! 🏘

Apa itu Rumah Subsidi, Komersil, dan Cluster?

Pengertian Rumah Subsidi

Rumah subsidi atau biasa disebut juga dengan istilah rumah KPR subsidi adalah sebuah program bantuan hunian dari pemerintah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

Melalui program ini, masyarakat diharapkan dapat memiliki akses yang lebih mudah terkait kepemilikan hunian yang layak dengan suku bunga lebih rendah serta cicilan yang lebih ringan. 

Untuk bisa mendapatkan rumah subsidi, masyarakat dapat memperolehnya dengan menggunakan skema cicilan KPR, baik itu dilakukan secara konvensional maupun syariah.

Dengan harga yang lebih rendah, biasanya fasilitas yang diberikan pun seadanya dan hanya meliputi kebutuhan dasar seperti kamar tidur, kamar mandi, dapur, dan ruang tamu saja.

Pengertian Rumah Komersial

Rumah komersil adalah jenis hunian yang dibangun oleh pengembang swasta maupun individu yang dipasarkan secara bebas dan tidak ada kaitannya dengan subsidi dari pemerintah.

Berbeda dengan subsidi yang dijual dengan harga lebih rendah, rumah komersil biasanya akan mengikuti mekanisme pasar, fasilitas yang diberikan, spesifikasi bangunan, dan lokasi dibangun, sehingga harganya cukup beragam dan lebih tinggi.

Jika merujuk pada UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, rumah komersil adalah sebuah rumah yang dibangun dengan tujuan untuk mendapatkan keuntungan.

Keuntungan tersebut bisa didapatkan melalui penjualan atau penyewaan. Ada banyak tipe rumah komersil yang dijual, termasuk rumah tapak, rumah deret, dan lain sebagainya.

Pengertian Rumah Cluster

Rumah cluster merupakan sebuah rumah yang dibangun di kompleks hunian yang memiliki desain seragam yang di area atau lokasi yang tertutup (gated community).

Kawasan cluster biasa ya menggunakan one gate system atau sistem satu pintu serta keamanan terjaga selama 24 jam. Rumah ini juga sebenarnya masuk ke dalam kategori rumah komersil.

Rumah-rumah di area cluster umumnya tidak memiliki pagar sehingga memberikan kesan hang lebih rapi dan eksklusif.

Di area cluster nuga biasanya dilengkapi dengan berbagai fasilitas khusus seperti clubhouse, kolam renang, taman, jogging track, ataupun yang lainnya yang dapat menambah kenyamanan untuk para penghuni. Harga rumah cluster biasa ya jauh lebih mahal karena kualitas dan fasilitas yang ditawarkan lebih premium

Seperti Apa Perbedaan Rumah Subsidi, Komersil, dan Cluster?

Meskipun ketiganya memiliki fungsi yang sama yaitu sebagai hunian atau tempat tinggal. Rumah subsidi, komersil, dan cluster tetap memiliki perbedaan yang cukup signifikan. Untuk membantu kamu memahami perbedaanya, berikut penejelasan mengenai masing-masing tipe rumah.

1. Tujuan Pembangunan & Kriteria Pembeli

• Rumah Subsidi: Ditujukan untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR). Terdapat beberapa kriteria yang harus dipenuhi untuk bisa membeli rumah subsidi, termasuk maksimal penghasilan Rp6.000.000 untuk yang belum menikah dan Rp8.000.000 untuk yang sudah menikah. 
• Rumah Komersil & Cluster: Ditujukan untuk masyarakat secara umum, pembangunannya biasanya akan disesuaikan dengan permintaan pasar, harga properti, serta spesifikasi bangunan yang diinginkan oleh calon pembeli atau konsumen.

2. Harga Properti

• Rumah Subsidi: Dibanderol dengan harga yang cukup terjangkau, berada di kisaran Rp150 s.d Rp220 juta dan telah dipatok oleh pemerintah.
• Rumah Komersil & Cluster: Harga jauh lebih mahal dan mengikuti mekanisme pasar, beberapa diantaranya bisa mencapai miliaran rupiah.

3. Spesifikasi Bangunan & Fasilitas yang Ditawarkan

Dengan perbedaan harga yang cukup mencolok, hal tersebut juga mempengaruhi spesifikasi dan fasilitas yang ditawarkan, berikut adalah perbedaannya: 

Rumah Subsidi

• Kualitas material bangunan: Rumah subsidi secara umum menggunakan material bangunan yang standar namun tetap layak dan aman untuk dihuni, contohnya lantai hanya menggunakan keramik biasa, kusen kayu standar, dan material standar lainnya.
• Luas rumah: Lebih terbatas dan telah diatur oleh Undang-Undang. Dimana berdasarkan aturan Keputusan Menteri PUPR No.995/KPTS/M/2021, luas tanah untuk rumah subsidi minimal di angka 60 meter persegi dan maksimal 200 meter persegi dan luas bangunan mulai dari 21 hingga 36 meter persegi.
• Desain rumah: Seragam dan terbatas. Desain sederhana dan tidak banyak ornamen.
• Fasilitas Umum: Biasanya terbatas dan standar, hanya fasilitas lingkungan yang dasar saja.
• Aturan renovasi: Terdapat aturan ketat terkait renovasi, namun pemilik tetap bisa melakukan renovasi ruangan seperti perbaikan kerusakan tanpa mengubah komponen rumah. Penambahan teralis, kanopi, atau pagar. Serta terdapat aturan mengenai lahan terbuka. Untuk renovasi besar-besaran baru diperbolehkan setelah cicilan berjalan 5 tahun pembayaran. Pemilik juga tidak diperbolehkan menambah lantai bangunan menjadi rumah 2 lantai.

Rumah Komersil & Cluster 

• Kualitas material bangunan: rumah komersil secara umum.menggunakan material bangunan yang lebih unggul, contohnya menggunakan lantai dari granit, baja ringan tebal, atay pintu kayu/baja.
• Luas rumah: Tidak ada aturan pemerintah yang membatasi dan biasanya lebih variatif, luas bangunannya mulai dari 36 hingga ratusan meter persegi. Karena lebih fleksibel, rumah komersil bisa memiliki ukuran yang lebih besar dan bervariasi.
• Desain rumah: Lebih variatif, modern, dan estetik. Biasanya memiliki ciri atau gaya tertentu seperti modern minimalis, industrial, ataupun yang lainnya.
• Fasilitas Umum: Fasilitas biasanya jauh lebih lengkap dan.premium seperti one gate system, keamanan 24 jam, clubhouse, taman, kolam renang, ataupun yang lainnya.
• Aturan renovasi: Tidak ada aturan pemerintah yang mengikat, pemilik rumah dapat merenovasi rumah sesuai dengan keinginan dan kebutuhan.

4. Lokasi Perumahan

• Rumah subsidi: Lokasinya tersebar di berbagai wilayah yang berkembang, umumnya di wilayah penyangga kota besar atau area pinggiran.
• Rumah komersil & cluster: Lokasinya lebih variatif, strategis, dan premium. Bisa ditemukan di pusat kota atau area komersial yang sangat eksklusif. 

5. Potensi Investasi

• Rumah subsidi: Nilai jual tidak selalu tinggi karena rumah jenis ini lebih difokuskan pada kebutuhan pemenuhan tempat tinggal dibandingkan investasi.
• Rumah komersil & cluster: Memiliki peluang yang lebih baik karena dibangun di lokasi yang strategis serta dilengkapi dengan fasilitas premium yang dapat menambah nilai jual properti. 

6. Skema Pembelian Rumah

Rumah Subsidi

Rumah subsidi dapat dibeli menggunakan Kredit Kepemilikan Rumah (KPR) dengan skema Fasilitas Likuiditas Pembiayaan Perumahan (FLPP) yang dilengkapi oleh aturan cukup ketat. Berikut detailnya:

• Suku bunga: Flat (tetap) dengan besaran 5% sampai masa tenor berakhir.
• Uang Muka (DP): Pembayaran DP sangat ringan mulai dari 1% saja.
• Tenor: Maksimal 20 tahun masa cicilan.

Rumah Komersil & Cluster

Sistem pembelian rumah komersil dan cluster tidak ada batasan atau aturan yang mengikat dari pemerintah. Biasanya hanya akan disesuaikan dengan aturan atau kebijakan dari pihak pengembang dan bank penyalur saja. Berikut detailnya:

• Suku bunga: Biasanya fixed rate atau bunga tetap terlebih dahulu di 1-3 tahun awal, selanjutnya akan menggunakan suku bunga floating atau menyesuaikan pasar dengan besaran antara 8% hingga 12%.
• Uang Muka (DP): Umumnya lebih besar berkisar antara 10% sampai 20% dari harga jual, namun beberapa pengembang menawarkan program DP 0%.
• Tenor: Masa cicilan lebih panjang bisa sampai 25 atau 30 tahun.

7. Kelebihan & Kekurangan

Rumah Subsidi

Kelebihannya:

• Memiliki bunga yang lebih rendah dan tetap.
• DP jauh lebih ringan.
• Dibiayai oleh pemerintah.

Kekurangannya:

• Pilihan properti terbatas karena harus memenuhi standar subsidi.
• Proses verifikasinya lebih lama.
• Hanya ditujukan untuk kalangan tertentu (masyarakat berpenghasilan rendah)

Rumah Komersil & Cluster

Kelebihannya:

• Pilihan properti jauh lebih luas dan tidak ada aturan pemerintah yang mengikat.
• Prosesnya jauh lebih cepat.
• Bisa untuk semua kalangan.

Kekurangannya:

• Bunga yang berlaku lebih tinggi.
• DP yang harus dibayar jauh lebih besar.
• Risiko mengalami kenaikan bunga jika floating.

Contoh Rumah Subsidi, Komersil, dan Cluster

Rumah Subsidi

• Griya Pratama (Cikarang)
• Citra Maja Raya (Banten)
• Pesona Alam (Bali)

Rumah Komersil & Cluster

• Metland Tambun (Bekasi)
• Grand Wisata (Bekasi)
• CitraLand (Surabaya)
• BSD City (Tangerang)
• Summarecon (Serpong/Bekasi)
• Podomoro Park (Bandung)

Nah, itulah dia penjelasan mengenai perbedaan rumah subsidi, komersil, dan cluster. Setiap rumah tentunya memiliki keunggulan dan kekurangannya masing-masing yang dapat disesuaikan dengan kebutuhan, kemampuan, dan budget.

Semoga semua informasi di atas dapat memberikanmu gambaran mengenai perbedaan jenis-jenis rumah sebelum memutuskan membelinya.

---

Temukan Rumah Impianmu Di sini:

Rumah Dijual di Jakarta

Rumah Dijual di Bandung

Rumah Dijual di Surabaya

Rumah Dijual di Yogyakarta

Rumah Dijual di Semarang

Rumah Dijual di Tangerang

Rumah Dijual di Bekasi

Rumah Dijual di Bogor

Rumah Dijual di Depok

Rumah Dijual di Medan