Cara Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan beserta Contoh Perhitungannya dengan Rumus

Jangan sampai salah, ya. Begini cara hitung NJOP yang benar sesuai dengan Undang-Undang. Simak penjelasan berikut ini.

24 Maret 2026 Lintang Filia

2. Luas dan Klasifikasi Bangunan

Variabel kedua adalah bangunan yang berdiri di atas tanah tersebut. Sama seperti tanah, bangunan juga memiliki kelasnya sendiri yang ditentukan oleh jenis material, fasilitas (seperti AC sentral atau kolam renang), dan tahun renovasi.

Luas Bangunan: Total luas lantai bangunan yang bisa dihuni atau digunakan.
Nilai Jual per m²: Ditentukan berdasarkan biaya konstruksi rata-rata (Nilai Perolehan Baru) dikurangi penyusutan fisik jika bangunan sudah tua.

11 Biaya Lain saat Jual Beli Rumah yang Sering Dilewatkan, Ada Apa Saja?

Variabel Pengurang dan Pengali NJOPTKP & NJKP

Berdasarkan rujukan dari AyoPajak dan Aesia Kemenkeu, menghitung pajak properti tidak berhenti di total nilai aset saja. Ada dua istilah yang wajib kamu tahu, yaitu:

1. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP)

NJOPTKP adalah batas nilai properti yang tidak dikenakan pajak. Ibarat PTKP dalam pajak penghasilan, ini adalah bonus pengurangan untuk wajib pajak.

Besarannya berbeda-beda di tiap daerah karena diatur melalui Peraturan Daerah (Perda).
Namun, sesuai aturan Kemenkeu, besaran minimum NJOPTKP adalah Rp10.000.000 per wajib pajak. Jadi, jika total NJOP kamu di bawah angka ini, kamu bisa jadi bebas bayar PBB!

B. Nilai Jual Kena Pajak (NJKP)

Setelah total NJOP dikurangi NJOPTKP, muncullah angka yang disebut Nilai Jual Kena Pajak (NJKP). NJKP adalah angka persentase yang menjadi dasar murni perhitungan pajak terutang.

Merujuk pada KMK Nomor 201/KMK.04/2000, besaran NJKP adalah:

40% untuk objek pajak sektor perkebunan, kehutanan, pertambangan, atau jika total NJOP-nya di atas Rp1 Miliar.
20% jika total NJOP-nya di bawah Rp1 Miliar.

Rumus Menghitung NJOP Tanah dan Bangunan

Rumus NJOP sebenarnya cukup sederhana karena bersifat akumulatif antara nilai tanah dan nilai bangunan. Untuk mendapatkan estimasi harga properti sesuai standar pemerintah, kamu bisa menggunakan rumus dasar berikut:

Rumus Dasar NJOP

(Luas Tanah x NJOP per m²) + (Luas Bangunan x NJOP per m²) = Total NJOP

Agar lebih detail, berikut adalah langkah-langkah sistematisnya:

Hitung Total NJOP Tanah: Kalikan luas tanah yang tertera di sertifikat dengan harga per m² sesuai kelas tanah di wilayah tersebut.
Hitung Total NJOP Bangunan: Kalikan luas bangunan dengan harga per m² yang ditetapkan berdasarkan klasifikasi bangunan.
Jumlahkan Keduanya: Hasil penjumlahan inilah yang menjadi nilai total aset properti kamu sebelum dikurangi faktor pajak lainnya.