Pajak Jual Beli Rumah Bekas Ditanggung Siapa? Ini Ketentuan dan Besarannya

Pajak jual beli rumah bekas ditanggung siapa? Hal ini sering menjadi pertanyaan utama bagi banyak orang yang ingin melakukan transaksi properti, baik sebagai penjual maupun pembeli. 

Dalam praktiknya, transaksi rumah bekas tidak hanya melibatkan dua pihak, tetapi juga kewajiban perpajakan yang harus dipenuhi sesuai dengan ketentuan yang berlaku. Jika tidak dipahami sejak awal, pajak ini dapat menjadi beban tak terduga yang cukup besar.

Oleh karena itu, artikel Mamikos ini akan menjelaskan mengenai pajak jual beli rumah bekas beserta ketentuan dan besarannya. Yuk, simak selengkapnya! 🏠💸💲

Pajak Jual Beli Rumah Bekas 

Pajak jual beli rumah bekas ditanggung siapa? Dalam transaksi jual beli rumah bekas, pajak pada dasarnya ditanggung oleh kedua belah pihak, yaitu penjual dan pembeli, karena masing-masing memiliki kewajiban perpajakan yang berbeda sesuai ketentuan yang berlaku di Indonesia.

Penjual dikenakan pajak karena dianggap memperoleh penghasilan dari hasil penjualan rumah. Sementara itu, pembeli dibebankan pajak karena perolehan hak atas tanah dan bangunan yang dibelinya. Dengan kata lain, sistem pajak ini dirancang agar adil dan sesuai dengan aktivitas ekonomi yang terjadi dalam transaksi.

Untuk memahami lebih jelas, simak pembahasan berikut mulai dari jenis pajak, besaran, waktu pembayaran, hingga risiko apabila pajak tidak dipenuhi.

Jenis Pajak yang Dibayarkan dalam Jual Beli Rumah Bekas

1. Pajak Penghasilan (PPh) Final dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

PPh Final adalah pajak yang harus dibayarkan oleh penjual atas penghasilan dari transaksi penjualan properti. Pajak ini muncul karena penjual dianggap mendapatkan keuntungan atau pemasukan dari penjualan rumah tersebut, sehingga dikenakan kewajiban perpajakan oleh negara.

Kewajiban PPh Final diatur melalui Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Oleh karena itu, sebelum transaksi dinyatakan sah melalui penandatanganan Akta Jual Beli (AJB), penjual wajib melunasi pajak ini terlebih dahulu.

2. Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)

BPHTB merupakan pajak yang dibebankan kepada pembeli karena mereka memperoleh hak kepemilikan atas tanah dan bangunan. Pajak ini termasuk ke dalam pajak daerah, yang pengelolaannya dilakukan oleh pemerintah daerah setempat.

BPHTB dikenakan pada berbagai jenis perolehan hak, termasuk jual beli, hibah, hingga warisan. Dalam konteks jual beli rumah bekas, pajak ini menjadi salah satu komponen biaya terbesar yang harus disiapkan oleh pembeli sebelum proses balik nama dapat dilakukan.

3. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Pajak ini dibayarkan setiap tahun oleh pemilik atau pihak yang memanfaatkan tanah dan bangunan. Dalam transaksi jual beli rumah bekas, penjual umumnya perlu memastikan bahwa PBB telah dibayar lunas hingga tahun berjalan sebelum proses transaksi dilakukan.

Hal ini penting karena bukti pelunasan PBB menjadi salah satu syarat administratif dalam pengurusan balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN). Jika masih terdapat tunggakan PBB, maka proses administrasi dapat terhambat hingga kewajiban tersebut diselesaikan.

Besaran Pajak yang Dibayarkan dalam Jual Beli Rumah Bekas

1. Besaran Pajak Penghasilan (PPh) Final dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan

Besaran Pajak Penghasilan (PPh) Final yang wajib dibayarkan oleh penjual umumnya sebesar 2,5% dari harga jual rumah atau nilai bruto transaksi. Hal ini termaktub dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016.

Sebagai contoh, jika sebuah rumah dijual dengan harga Rp500 juta, maka PPh Final yang harus dibayarkan adalah sebesar Rp12,5 juta. Oleh karena itu, penting bagi penjual untuk memperhitungkan pajak ini sejak awal agar tidak mengganggu perencanaan keuangan saat transaksi dilakukan.

2. Besaran BPHTB

Saat membeli properti, pembeli harus membayar BPHTB. Jumlah BPHTB biasanya sebesar 5% dari Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) setelah dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).

NPOP merupakan nilai transaksi atau nilai kesepakatan antara penjual dan pembeli. Dalam kasus di mana harga transaksi rumah lebih rendah dari NJOP, dasar perhitungan BPHTB akan mengikuti NJOP.

Selain itu, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) penetapannya dilakukan oleh pemerintah daerah, sehingga besarnya dapat berbeda tergantung wilayah tempat properti berada.

Sebagai ilustrasi, jika harga rumah sebesar Rp500 juta dan nilai tersebut lebih besar dari NJOP, maka NPOP yang digunakan adalah Rp500 juta. Apabila NPOPTKP di daerah tersebut sebesar Rp60 juta, maka dasar pengenaan pajaknya menjadi Rp440 juta. Dari nilai tersebut, BPHTB yang harus dibayarkan adalah 5%, yaitu sebesar Rp22 juta. 

Besaran BPHTB ini tergolong cukup besar karena dihitung dari nilai properti, sehingga penting bagi pembeli untuk mempersiapkan dana tambahan di luar harga rumah. Dengan memahami cara perhitungannya sejak awal, pembeli dapat menghindari kekurangan biaya saat proses transaksi berlangsung.

3. Besaran Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Besaran PBB tidak memiliki angka tetap seperti PPh dan BPHTB, karena bergantung pada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) serta kebijakan tarif di masing-masing daerah. Meski umumnya jumlahnya tidak sebesar pajak lainnya, PBB tetap wajib dilunasi sebagai bagian dari kewajiban pemilik properti.

Dalam konteks jual beli rumah bekas, PBB biasanya sudah dibayarkan oleh penjual sebelum transaksi dilakukan. Hal ini dilakukan untuk memastikan bahwa rumah tersebut berada dalam kondisi “bersih” secara administratif saat berpindah tangan.

Waktu Pembayaran Pajak

1. PPh Final Dibayar Sebelum AJB

Pajak Penghasilan (PPh) Final harus dibayarkan oleh penjual rumah sebelum Akta Jual Beli ditandatangani. Tanpa pelunasan pajak ini, proses legal tidak dapat dilanjutkan karena menjadi salah satu syarat utama dalam transaksi properti.

2. BPHTB Dibayar Sebelum AJB Dibuat dan Balik Nama Diajukan

BPHTB wajib dilunasi oleh pembeli sebelum AJB dibuat dan balik nama sertifikat diajukan, karena bukti pembayarannya menjadi syarat utama dalam proses pendaftaran peralihan hak di BPN. Tanpa pelunasan BPHTB, proses balik nama tidak dapat dilakukan.

3. PBB Harus Sudah Lunas Sebelum AJB Dibuat

PBB harus sudah dibayarkan hingga tahun berjalan sebelum transaksi jual beli rumah dilakukan. Hal ini karena dalam praktiknya bukti pelunasan PBB sering diminta oleh PPAT untuk memastikan tidak ada tunggakan yang dapat menghambat proses jual beli.

Biaya Lain Selain Pajak

1. Biaya Notaris atau PPAT

Biaya notaris atau PPAT biasanya digunakan untuk pembuatan Akta Jual Beli (AJB) dan pengurusan dokumen legal lainnya. Biaya tersebut umumnya menjadi tanggungan pembeli, namun dapat pula dibagi dengan penjual berdasarkan kesepakatan bersama.

2. Biaya Balik Nama

Biaya balik nama diperlukan untuk mengubah kepemilikan sertifikat dari penjual ke pembeli. Biaya ini umumnya ditanggung oleh pembeli karena berkaitan langsung dengan hak kepemilikan baru.

3. Biaya Tambahan Lainnya

Selain itu, ada juga biaya lainnya dalam jual beli rumah seperti pengecekan sertifikat, biaya administrasi, hingga jasa agen properti jika digunakan. Semua biaya ini perlu diperhitungkan agar total pengeluaran tidak melebihi anggaran.

Risiko Jika Pajak Jual Beli Rumah Bekas Tidak Dibayarkan

1. Proses Akta Jual Beli (AJB) Tidak Bisa Dilanjutkan

Salah satu risiko paling utama adalah terhambatnya proses legalitas transaksi, terutama dalam pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Dalam praktiknya, PPAT tidak dapat menandatangani atau memproses Akta Jual Beli (AJB) apabila kewajiban pajak seperti PPh Final dan BPHTB belum dilunasi. 

Pasalnya, bukti pelunasan pajak merupakan salah satu syarat yang wajib dipenuhi untuk membuat AJB. Jika kewajiban ini belum diselesaikan, transaksi tidak bisa diteruskan secara hukum meskipun penjual dan pembeli telah mencapai kesepakatan.

2. Tidak Bisa Melakukan Balik Nama Sertifikat

Jika kewajiban pajak seperti PPh Final dan BPHTB belum dilunasi, AJB tidak dapat dibuat oleh PPAT. Oleh karena itu, proses pengajuan balik nama sertifikat di BPN pun tidak bisa dilakukan.

Dengan kata lain, pembeli belum bisa mengubah kepemilikan sertifikat menjadi atas namanya hingga semua pajak terpenuhi dan AJB selesai dibuat. Hal ini menegaskan bahwa jika dokumen dan bukti pembayaran pajak tidak dipersiapkan sejak awal, transaksi dapat terhambat secara administratif.

3. Transaksi Belum Memiliki Kekuatan Hukum Secara Resmi

Jika kewajiban pajak tidak dipenuhi, proses jual beli rumah tidak dapat dilanjutkan ke tahap pembuatan Akta Jual Beli (AJB). Akibatnya, transaksi belum memiliki kekuatan hukum secara resmi karena belum memenuhi syarat administratif dalam pengalihan hak atas tanah dan bangunan. Kondisi ini berisiko menimbulkan kendala hukum di kemudian hari, terutama terkait kepastian kepemilikan.

4. Potensi Konflik antara Penjual dan Pembeli

Risiko konflik antara penjual dan pembeli dapat muncul apabila tidak ada kejelasan sejak awal mengenai pembagian kewajiban pajak. Mengingat pajak merupakan bagian penting dalam proses transaksi, ketidaksepakatan atau keterlambatan pembayaran dapat memicu sengketa, bahkan berpotensi menyebabkan pembatalan transaksi jika tidak diselesaikan dengan baik.

Penutup

Pajak jual beli rumah bekas ditanggung siapa? Jawabannya, setiap pihak memiliki kewajiban berbeda sesuai ketentuan yang berlaku. Dalam transaksi ini, penjual wajib membayar PPh Final dan PBB, sedangkan pembeli bertanggung jawab atas BPHTB. Memahami jenis pajak, besaran, dan waktu pembayaran penting agar proses jual beli tidak terhambat.

Jika pajak belum dibayar tepat waktu, risiko yang muncul antara lain AJB tidak dapat dibuat, balik nama sertifikat di BPN tertunda, hingga kemungkinan terjadi konflik antara pembeli dan penjual. 

Dengan persiapan yang matang dan pemahaman terhadap kewajiban pajak, proses jual beli rumah bekas dapat berjalan lancar, aman, nyaman, dan memberikan kepastian hukum bagi semua pihak. Dengan begitu, transaksi tidak hanya sah secara hukum tetapi juga bebas dari masalah administratif di kemudian hari. 🏠💸💲

FAQ

---

Temukan rumah impianmu di sini:

Rumah Dijual di Bandung

Rumah Dijual di Bogor

Rumah Dijual di Jakarta Selatan

Rumah Dijual di Semarang

Rumah Dijual di Tangerang

Rumah Dijual di Surabaya

Rumah Dijual di Medan

Rumah Dijual di Yogyakarta

Rumah Dijual di Depok

Rumah Dijual di Bekasi