5 Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris dan Aman saat Transaksi

Ketika hendak membeli rumah, khususnya untuk cicilan KPR, biasanya akan melibatkan jasa notaris untuk mengurus berbagai keperluan seperti pembuatan atau pengecekan dokumen demi kelancaran transaksi. 

Peranan notaris dalam proses jual beli rumah memang sangat krusial. Namun, hal tersebut membebankan kita untuk menyediakan biaya tambahan di luar budget pembelian rumah untuk membayar jasa mereka. Sehingga, banyak orang yang menanyakan apakah proses jual beli rumah dapat dilakukan tanpa notaris?

Jawabannya adalah bisa, namun hanya untuk proses jual beli rumah secara cash atau tunai, bukan cicilan. Lalu, bagaimana cara agar proses jual beli rumah cash tanpa notaris tetap aman transaksinya? Bagi kamu yang ingin membeli rumah secara cash tanpa notaris, baca tips transaksinya di bawah! 🏠📝 

Apakah Transaksi Jual Beli Rumah Bisa Tanpa Notaris?

Bolehkah jual beli rumah tanpa Notaris? Seperti yang sudah disebutkan sebelumnya, proses jual beli rumah dapat dilakukan tanpa melibatkan notaris, asalkan untuk transaksi cash atau tunai dan bukan angsuran seperti KPR. 

Ya, jual beli rumah tanpa notaris hanya sah dan dapat dilakukan untuk transakasi jual beli rumah secara tunai atau tunai bertahap, transaksi ini biasanya disebut dengan istilah jual beli di bawah tangan atau hanya melalui Pejabat Pembuatan Akta tanah (PPAT).

Mengutip dari Badan Pembinaan Hukum Nasional, jual beli rumah tanpa adanya notaris dapat sah secara perdata asalkan memenuhi syarat dalam Pasal 1320 KUH Perdata yaitu kedua belah pihak telah sepakat, kecakapan untuk membuat perikatan, identitas objek jelas, dan tidak bertentangan dengan hukum kesusilaan, maupun ketertiban umum.

Namun, perlu diperhatikan, proses jual beli rumah tanpa notaris dalam sudut pandang hukum pertahanan sangatlah lemah dan tidak bisa melakukan balik nama sertifikat di BPN. Hal tersebut memperbesar peluang risiko untuk terjadinya sengketa dan tidak bisa dijadikan sebagai agunan bank.

Risiko Jual Beli Rumah Tanpa Notaris

Proses jual beli rumah yang dilakukan tanpa melibatkan notaris memiliki perlindungan hukum yang lemah. Selain itu, proses transaksi ini juga dapat memunculkan beberapa risiko, diantaranya:

1. Lemah di Hadapan Hukum 

Transaksi jual beli tanah tanpa notaris tidak memiliki kekuatan hukum yang sah. Hal tersebut dikarenakan transaksi hanya didasarkan pada kwitansi atau surat perjanjian di bawah tangan. 

Keduanya tidak dapat dijadikan sebagai bukti kuat kepemilikan di hadapan hukum. Jika suatu hari nanti terjadi sengketa, maka dokumen tersebut tidak dapat dijadikan sebagai bukti kuat. Pembeli berisiko kehilangan hak kepemilikan atas rumah meskipun sudah melunasinya.

2. Berisiko Terkena Penipuan dan Mendapatkan Sertifikat yang Bermasalah

Salah satu tugas notaris yaitu membantu pembeli untuk melakukan pemeriksaan secara menyeluruh terhadap semua dokumen termasuk sertifikat rumah. 

Jika tanpa notaris, pembeli seringkali tidak melakukan pengecekan secara maksimal sehingga berisiko mendapatkan sertifikat yang palsu atau ganda, rumah dalam sengketa, atau rumah masih dijadikan sebagai jaminan ke bank.

Dengan adanya notaris, mereka dapat membantu pembeli untuk melakukan pemeriksaan legalitas dan keabsahan sertifikat ke Badan Pertanahan Nasional (BPN) sehingga pembeli tidak terjebak ke dalam penipuan.

3. Sulit untuk Balik Nama Sertifikat

Rumah yang didapatkan dari hasil jual beli tanpa notaris cenderung sulit untuk dilakukan balik nama pada sertifikatnya. Lebih parahnya lagi, pembeli berisiko tidak dapat melakukan pembalikan nama, sehingga rumah yang dibeli tersebut tetap tercatat sebagai milik dari penjual.

4. Risiko Klaim dari Ahli Waris Penjual

Ini merupakan salah satu permasalahan umum yang cukup sering terjadi jika berkaitan dengan properti. Rumah yang dibeli tanpa adanya notaris memiliki risiko lebih tinggi diklaim oleh ahli waris dari penjual. Apalagi jika penjual telah tiada dan rumah dijual tanpa persetujuan atau sepengetahuan dari ahli waris.

Tanpa adanya AJB, sebagai pembeli, kamu akan sulit untuk membuktikan bahwa proses jual beli telah dilakukan secara sah. Ada banyak kasus dimana rumah kembali diambil oleh ahli waris dan pembeli harus menjalani proses hukum yang sangat panjang untuk mempertahankan hak mereka.

5. Berisiko Meningkatkan Kerugian Finansial

Salah satu alasan utama tidak menggunakan notaris dalam proses jual beli rumah yaitu untuk menekan biaya tambahan. Namun, terkadang hal ini juga justru dapat meningkatkan risiko kerugian finansial pembeli. 

Alih-alih hemat karena terhindar dari biaya notaris, pembeli rumah justru dapat mengalami kerugian finansial karena beberapa hal seperti kehilangan uang muka atau pembayaran secara penuh, biaya tambahan untuk menyelesaikan sengketa rumah, biaya pengurusan ulang dokumen, dan lain sebagainya. 

Risiko Lainnya

Selain beberapa risiko di atas, proses jual beli rumah tanpa menggunakan notaris juga dapat menyebabkan berbagai kerugian lainnya, seperti:

• Pajak tidak tercatat dengan baik tanpa adanya bantuan notaris.
• Rumah tidak bisa digunakan sebagai jaminan untuk mengajukan kredit di bank.
• Rumah sulit untuk dijual kembali di masa depan jika pembeli meminta dokumen yang lengkap dan legal.
• Berisiko memunculkan konflik di masa depan seperti penjual yang ingkar janji, perbedaan penafsiran isi kesepakatan, penjual kembali menjual rumah ke pihak lain, dan lain sebagainya.

Bagaimana Proses Jual Beli Rumah Cash Tanpa Notaris dan Aman? 

Meskipun jual beli rumah tanpa melibatkan notaris dapat dilakukan untuk pembelian rumah cash, tetap ada risiko yang mengikuti di belakangnya. Untuk meminimalisir risiko tersebut, kamu harus memastikan beberapa hal di bawah ini agar proses jual beli rumah cash tanpa notaris tetap aman.

1. Periksa dengan Teliti Sertifikat Tanah

Agar proses jual beli rumah cash tanpa notaris tetap berjalan aman, kamu harus memastikan dengan cermat legalitas dan status dari rumah yang akan dibeli. Pastikan bahwa rumah tersebut memiliki legalitas yang lengkap dan telah dinyatakan aman dari sengketa.

Mengapa hal ini penting dilakukan? Alasan utamanya karena PPAT tidak akan mengeluarkan Akta Jual Beli (AJB) jika tanah yang kamu beli masih dalam status sengketa. 

Kamu juga harus memastikan keabsahan dari sertifikat tanah yang dibeli. Untuk memeriksanya, kamu dapat melakukan di kantor pertanahan PPAT yang dekat dengan wilayahmu. Staff PPAT nantinya akan membantu kamu untuk mencocokan data di antara sertifikat dengan buku tanah yang ada di kantor pertahanan.

Untuk mengeceknya, kamu harus menyiapkan beberapa berkas atau dokumen seperti sertifikat tanah yang akan kamu beli, surat tugas atau surat kuasa pengecekan dari PPAT kepada stafnya, permohonan pengecekan sertifikat, dan fotokopi KTP dari pemilik sertifikat.

2. Membayar BPHTB dan PPh

Selanjutnya, kamu juga harus membayar BPHTB atau Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pembayaran ini harus dilunasi sebelum menandatangani Akta Jual Beli (AKB).

Adapn dasar perhitungan BPHTB yaitu nilai tansaksi atau Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP) dikurangi dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) kemudian dikalikan dengan 5%.

Di sisi lain, pihak penjual juga harus melakukan pembayaran terhadap PPh atau Pajak Penghasilan sebesar 2,5% dari nilai penghasilan tanah dan bagua. Aturan pembayaran ini telah diatur dalam Peraturan Pemerintah No.34/206 tentang Tarif Baru PPh Final Atas Pengalihan Hak Atas Tanah atau Banguna.

3. Periksa dengan Baik Tanda Terima Setoran PBB

Di Indonesia, pemilik properti diwajibkan untuk membayar Pajak Bumi dan Bagua (PBB). Sebagai pembeli, sagat petig bagi kamu utuk memeriksa secara teliti tada terima setoran PBB kepada peual rumah. 

Hal ini sangat penting dilakukan karena ketika melakukan pemeriksaan sertifikat tanah, PPAT akan memeriksa uga tanda terima setoran PBB (STTS PBB) dega tuua untuk memastikan bagaimana status tunggakan pajak dari rumah yang kamu beli.

4. Pembuatan dan Tanda Tangan AJB

Jika BPTHB, PPh, da PBB sudah selesai dilakuka, selautya kamu uga harus megurus pembuata da peadatagaa AB. AB sendiri merupakan sebuah dokumen autentik yang berfungsi sebagai bukti transaksi dari aktivitas jual beli rumah yang kamu lakukan dan dapat digunakan untuk peralihan hak atas tanah dan bangunan. 

Berdasarkan aturannya, pembuatan dan penandatanganan AJB harus dilakukan oleh PPAT. Pada tahapan ini, penjual dan pembeli harus menyiapkan beberapa dokumen atau berkas yang diperlukan.

Jika pembuatan AJB telah selesai, baik penjual dan pembeli, keduanya harus hadir dalam proses penandatangan akta dalam akad jual beli rumah. Selain itu, proses tanda tangan ini harus dihadiri oleh minimal dua orang saksi yang berasal dari staf PPAT. 

5. Balik Nama Sertifikat dan SPPT PBB

Jika AJB telah berhasil dibuat dan ditandatangani, artinya transaksi jual beli rumah telah sah di mata hukum. Namun, prosesnya tidak berhenti sampai di sini.

Kamu juga harus melakukan pembalikan nama sertifikat kepemilikan aset dari nama penjual ke namamu sebagai pemilik yang baru.

Pada prosesnya, PPAT akan meminta kamu untuk membuat sebuah surat permohonan balik nama. Selain itu, kamu juga harus menyiapkan berbagai berkas lain seperti sertifikat tanah asli, KTP penjual dan pembeli, dan masih banyak lainnya, untuk dibawa ke Kantor Pertanahan Setempat.

Serahkanlah semua berkas yang diminta, selanjutnya staf akan memberikanmu bukti permohonan balik nama. Jika proses balik namanya sudah selesai, staf akan mencoret nama pemegang aset yang lama dan mengubahnya dengan pemilik baru pada buku dan sertifikat tanah. Biasanya jangka waktu proses pembalikan nama ini dapat berjalan selama 14 hari sampai 3 bulan.

Selain sertifikat tanah, pada beberapa situasi atau kondisi, kamu juga harus melakukan pembalikan nama pada SPPT PBB. Pembalikan nama ini dapat berlaku apabila kamu membeli rumah baru secara tunai namun PBB nya masih atas nama dari pengembang atau developer.

Kamu dapat melakukan pembalikan nama PBB dengan mendatangi kantor Badan Pengelola Pendapatan Daerah (BPPD) terdekat. Proses ini tidak membutuhkan biaya dan durasinya dapat mencapai kurang lebih 2 bulan.

Nah, itulah dia informasi yang bisa Mamikos sampaikan mengenai bagaimana proses jual beli rumah secara cash tanpa notaris dengan aman. Semoga bermanfaat!

---

Temukan Rumah Impianmu Di sini:

Rumah Dijual di Jakarta

Rumah Dijual di Bandung

Rumah Dijual di Surabaya

Rumah Dijual di Yogyakarta

Rumah Dijual di Semarang

Rumah Dijual di Tangerang

Rumah Dijual di Bekasi

Rumah Dijual di Bogor

Rumah Dijual di Depok

Rumah Dijual di Medan