Beli Rumah dengan AJB Apakah Aman? Ini Penjelasan dan Risikonya
Beli rumah yang hanya ber-ABJ bisa aman, bisa tidak. Ada beberapa hal yang perlu kamu tahu mengenai rumah status AJB. Cari tahu di sini!
Ikuti Mamikos Info di Google
Ringkasan Artikel
- AJB (Akta Jual Beli) adalah akta otentik dari PPAT yang menjadi bukti transaksi/peralihan hak dan dasar untuk pengurusan balik nama ke BPN serta untuk pelaporan pajak, namun bukan sertifikat kepemilikan seperti SHM.
- Membeli rumah hanya dengan AJB berisiko: nilai jual kembali rendah, susah mendapat KPR atau jaminan bank, birokrasi panjang, serta risiko hukum seperti penjualan ganda, sengketa ahli waris, dan tumpang tindih lahan.
- Bisa aman sementara jika dokumen dan identitas penjual diverifikasi, tapi pembeli wajib segera mengurus sertifikat (balik nama ke SHM) agar kepemilikan terlindungi; tanpa itu tetap berisiko.
Saat hendak membeli rumah, terkadang ada penjual yang hanya memiliki AJB. Pertanyaannya adalah beli rumah dengan AJB apakah aman? 🏡 🧾
Sepatutnya calon pembeli lebih berhati-hati. Kendati AJB memang merupakan salah satu dokumen dalam transaksi jual beli rumah, tetapi tetap SHM yang menjadi bukti paling kuat.
Untuk mengerti lebih dalam penjelasan mengenai AJB dan resiko beli rumah dengan AJB apa saja, simak artikel ini hingga akhir. 👇
Daftar Isi
Mengenal Apa Itu AJB
AJB merupakan kepanjangan dari Akta Jual Beli. Dokumen ini secara otentik dikeluarkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai penegas bahwa ada peralihan hak atas tanah dan juga bangunan dari pihak penjual kepada pihak pembeli.
Perlu untuk kedua belah pihak ketahui bahwa AJB bukanlah sertifikat kepemilikan. AJB hanyalah sebuah tahap awal atau “pintu masuk” layaknya bukti formal yang menyatakan transaksi sah sesuai hukum yang berlaku.
Keberadaan AJB mengacu pada Peraturan Pemerintah dimana sebuah transaksi sah apabila ada dokumen yang terbit dari PPAT.
Lain halnya transaksi yang hanya terbukti dengan sebuah kuitansi atau hitam di atas putih yang bukan AJB terbitan PPAT, maka transaksi tersebut tidak bisa dianggap sah secara hukum pertahanan yang berlaku di Indonesia.
Fungsi AJB dalam Transaksi Properti
AJB memang bukanlah sebuah bukti kepemilikan yang kuat, tetapi AJB memegang sebuah fungsi krusial dalam ranah properti di Indonesia, yaitu sebagai:
1. Bukti Sah Adanya Peralihan Hak
AJB merupakan bukti terkuat bahwa pihak penjual telah melepaskan hak yang tadinya merupakan miliknya kepada pembeli dimana pembeli juga telah memenuhi kewajiban membayar sebidang tanah atau properti.
2. Salah Satu Syarat Mutlak Balik Nama
Apabila tidak ada AJB, maka siapa pun tidak akan pernah bisa melakukan penguruan peningkatan status tanah menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) atau HGB (Hak Guna Bangunan) kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional).
AJB bisa dianggap sebagai sebuah dokumen yang menjembatani identitas antara pemilik lamanya dengan pemiliknya yang baru di pendataan di pihak BPN.
3. Perlindungan Hukum Dasar
Apabila di masa depan terjadi yang namanya sengketa terkait harga atau waktu penyerahan properti, AJB terbitan PPAT bisa menjadi sebuah bukti yang kuat dan juga sempurna di hadapan pengadilan.
4. Laporan Pajak
AJB juga memiliki fungsi sebagai dasar hitung-menghitung pajak untuk dibayar ke negara, termasuk PPh (Pajak penghasilan) bagi pihak penjual maupun BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) bagi pihak pembeli.
Itulah beberapa poin yang menjadi fungsi penting dari AJB. Di sini terlihat jelas bahwa kendati tidak sekuat SHM dalam kaitannya dengan status tanah, tetapi AJB memiliki kekuatan sebagai bukti pengadilan apabila terjadi masalah antara pembeli dan penjual.
Kekurangan Rumah dengan Status AJB
Di luar sana, banyak orang yang tergiur untuk meminang rumah yang statusnya AJB. Hal ini karena memang harganya yang murah.
Tetapi, perlu menjadi catatan bahwa harga murah tersebut bisa menjadi sebuah bom waktu dan berbagai kekurangan seperti di bawah ini:
1. Nilai Jual Kembali yang Rendah
Pasar properti merupakan pasar yang amat bergantung pada kepastian hukum. Rumah yang hanya ber-AJB akan sulit apabila akan dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi karena pembeli akan memiliki kekhawatiran akan status properti tersebut.
Inilah yang membuat harga jual kembalinya rendah. Rumah dan tanah bukan barang murah, jadi perlu kepastian hukum agar pembeli bisa merasa aman.
Halaman:
