Beli Rumah dengan AJB Apakah Aman? Ini Penjelasan dan Risikonya

Saat hendak membeli rumah, terkadang ada penjual yang hanya memiliki AJB. Pertanyaannya adalah beli rumah dengan AJB apakah aman? 🏡 🧾

Sepatutnya calon pembeli lebih berhati-hati. Kendati AJB memang merupakan salah satu dokumen dalam transaksi jual beli rumah, tetapi tetap SHM yang menjadi bukti paling kuat.

Untuk mengerti lebih dalam penjelasan mengenai AJB dan resiko beli rumah dengan AJB apa saja, simak artikel ini hingga akhir. 👇

Mengenal Apa Itu AJB

AJB merupakan kepanjangan dari Akta Jual Beli. Dokumen ini secara otentik dikeluarkan oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) sebagai penegas bahwa ada peralihan hak atas tanah dan juga bangunan dari pihak penjual kepada pihak pembeli.

Perlu untuk kedua belah pihak ketahui bahwa AJB bukanlah sertifikat kepemilikan. AJB hanyalah sebuah tahap awal atau “pintu masuk” layaknya bukti formal yang menyatakan transaksi sah sesuai hukum yang berlaku.

Keberadaan AJB mengacu pada Peraturan Pemerintah dimana sebuah transaksi sah apabila ada dokumen yang terbit dari PPAT.

Lain halnya transaksi yang hanya terbukti dengan sebuah kuitansi atau hitam di atas putih yang bukan AJB terbitan PPAT, maka transaksi tersebut tidak bisa dianggap sah secara hukum pertahanan yang berlaku di Indonesia.

Fungsi AJB dalam Transaksi Properti

AJB memang bukanlah sebuah bukti kepemilikan yang kuat, tetapi AJB memegang sebuah fungsi krusial dalam ranah properti di Indonesia, yaitu sebagai:

1. Bukti Sah Adanya Peralihan Hak

AJB merupakan bukti terkuat bahwa pihak penjual telah melepaskan hak yang tadinya merupakan miliknya kepada pembeli dimana pembeli juga telah memenuhi kewajiban membayar sebidang tanah atau properti.

2. Salah Satu Syarat Mutlak Balik Nama

Apabila tidak ada AJB, maka siapa pun tidak akan pernah bisa melakukan penguruan peningkatan status tanah menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik) atau HGB (Hak Guna Bangunan) kepada BPN (Badan Pertanahan Nasional).

AJB bisa dianggap sebagai sebuah dokumen yang menjembatani identitas antara pemilik lamanya dengan pemiliknya yang baru di pendataan di pihak BPN.

3. Perlindungan Hukum Dasar

Apabila di masa depan terjadi yang namanya sengketa terkait harga atau waktu penyerahan properti, AJB terbitan PPAT bisa menjadi sebuah bukti yang kuat dan juga sempurna di hadapan pengadilan.

4. Laporan Pajak

AJB juga memiliki fungsi sebagai dasar hitung-menghitung pajak untuk dibayar ke negara, termasuk PPh (Pajak penghasilan) bagi pihak penjual maupun BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) bagi pihak pembeli.

Itulah beberapa poin yang menjadi fungsi penting dari AJB. Di sini terlihat jelas bahwa kendati tidak sekuat SHM dalam kaitannya dengan status tanah, tetapi AJB memiliki kekuatan sebagai bukti pengadilan apabila terjadi masalah antara pembeli dan penjual.

Kekurangan Rumah dengan Status AJB

Di luar sana, banyak orang yang tergiur untuk meminang rumah yang statusnya AJB. Hal ini karena memang harganya yang murah.

Tetapi, perlu menjadi catatan bahwa harga murah tersebut bisa menjadi sebuah bom waktu dan berbagai kekurangan seperti di bawah ini:

1. Nilai Jual Kembali yang Rendah

Pasar properti merupakan pasar yang amat bergantung pada kepastian hukum. Rumah yang hanya ber-AJB akan sulit apabila akan dijual kembali dengan harga yang lebih tinggi karena pembeli akan memiliki kekhawatiran akan status properti tersebut.

Inilah yang membuat harga jual kembalinya rendah. Rumah dan tanah bukan barang murah, jadi perlu kepastian hukum agar pembeli bisa merasa aman.

2. Sulit Mendapatkan Pembiayaan Bank

Untuk yang ingin membeli rumah dengan KPR atau ingin menjadikan rumah sebagai jaminan modal usaha, status rumah yang hanya memiliki legalitas AJB bisa menghambat.

Kebanyakan atau bahkan hampir semua bank baik yang konvensional maupun syariah memiliki syarat SHM sebagai jaminan. Risiko likuiditas AJB yang tinggi tidak baik bagi perbankan.

3. Proses Birokrasi yang Panjang

Orang yang membeli rumah AJB akan memiliki beban kewajiban mengurus sertifikasi yang harus dilakukan secara mandiri. Hal ini berarti bahwa harus ada waktu dan energi yang dialokasikan untuk mengurusnya ke PPAT dan BPN.

Sudah bukan rahasia bahwa urusan birokrasi bukanlah proses yang selalu bisa diprediksi kapan lancar dan kapan selesainya. Bisa memakan waktu bulanan, bahkan tahunan.

Itulah beberapa poin yang menjadi kekurangan dari rumah dengan status hanya AJB. Sejauh ini, beli rumah dengan AJB apakah aman? Sepertinya tidak. Apalagi banyak resiko-resiko lain yang menunggu.

Risiko Membeli Rumah dengan AJB

Catat dan ingat baik-baik, memiliki AJB namun tidak segera memproses sertifikatnya adalah ibarat sudah beli tiket pesawat tapi tidak berada di bandara 2 jam sebelum keberangkatan. Risikonya ada di depan mata dan pasti merugikan.

Berikut ini beberapa risiko apabila beli rumah dengan AJB:

1. Risiko Penjualan Ganda (Double Sale)

Perlu diketahui bahwa data AJB hanya tercatat di PPAT atau kelurahan, tetapi tidak tercatat di pusat data nasional pihak BPN. Hal ini menjadi celah bagi oknum yang tidak bertanggung jawab untuk menjual properti yang sama kepada pihak lain.

Tanpa adanya SHM yang kuat, sulit untuk pihak-pihak yang berurusan mengetahui sebenarnya siapa pemilik yang sah akan tanah atau tanah tersebut.

2. Sengketa dengan Ahli Waris

Sengketa dengan ahli waris merupakan masalah yang paling sering terjadi. Hal ini terjadi saat rumah yang dipasarkan dengan AJB merupakan harta warisan yang sebelumnya belum terbagi.

Apabila ahli waris merasa bahwa mereka tidak terlibat dalam penjualan, mereka berhak dan bisa melakukan pembatalan AJB di ranah pengadilan. AJB tanpa diupdate ke sertifikat balik nama membuat posisi pembeli amat rentan.

3. Tumpang Tindih Lahan

Bila tidak ada peningkatan AJB ke sertifikat resmi, maka tidak ada pengukuran dari BPN sehingga batas-batas denah rumah seringkali hanya berdasarkan “katanya” dan hal ini membingungkan karena tak ada dasarnya.

Hal semacam ini sering memicu risiko adanya penyerobotan lahan atau tumpang tindih. Pihak ini mengaku berhak, lalu ada pihak lain lagi yang merasa berhak.

4. Lemahnya Perlindungan Hukum

Katakanlah negara akan membuat sebuah proyek yang membutuhkan pembukaan lahan untuk kepentingan umum. Pemilik SHM pasti bisa mendapatkan ganti rugi yang nilainya pasti.

Tetapi, apabila satu properti hanya memiliki AJB, maka tidak ada kepastian mendapatkan ganti rugi atau tidak.

Sekian beberapa risiko yang patut diingat apabila memiliki properti rumah atau tanah yang hanya ber-AJB, tak bersertifikat. Lalu, beli rumah dengan AJB apakah aman? Simak jawaban finalnya di bawah ini, ya.

Apakah Beli Rumah dengan AJB itu Aman?

Singkatnya: aman kalau hanya untuk transaksi, tapi tidak aman apabila didiamkan. Bisa aman apabila memenuhi beberapa syarat berikut ini:

1. Validasi Data

Pembeli telah melakukan pengecekan terhadap keaslian surat tanah di kantor pemerintahan seperti kelurahan atau kecamatan (Buku C Desa). Tujuannya adalah memastikan bahwa properti tidak ada dalam sengketa.

2. Identitas Penjual Jelas

Penjual merupakan pemilik sah atau ahli waris yang semua datanya lengkap dan memiliki persetujuan dari ahli waris lain, bila ada.

3. Paling Penting: Segera Urus SHM!

Ini adalah komitmen pembeli yang ingin membeli rumah AJB. Segera setelah transaksi selesai, pembeli harus memprosesnya sehingga menjadi SHM.

Itulah beberapa persyaratan yang bisa menjadikan pembelian rumah dengan AJB aman. Intinya, tetap harus mengupdate AJB ke SHM.

Penutup

AJB merupakan bukti transaksi yang penting dalam hal jual beli rumah, tanah, atau jenis properti lain. Tetapi statusnya tidak aman apabila tidak segera diurus untuk mendapatkan SHM. 🏡 🧾

Segera setelah membeli rumah AJB, jangan berdiam diri tetapi harus cepat bergerak untuk menjadikannya bersertifikat SHM. Harganya mungkin murah, tetapi ya memang menuntut pembeli untuk proaktif.

Terima kasih telah menyimak hingga sejauh ini. Semoga bermanfaat! ☺️

FAQ

---

Temukan Rumah Impianmu Di sini:

Rumah Dijual di Jakarta

Rumah Dijual di Bandung

Rumah Dijual di Surabaya

Rumah Dijual di Yogyakarta

Rumah Dijual di Semarang

Rumah Dijual di Tangerang

Rumah Dijual di Bekasi

Rumah Dijual di Bogor

Rumah Dijual di Depok

Rumah Dijual di Medan