Berapa Biaya Notaris Jual Beli Rumah? Ini Cara Hitung dan Contohnya
Jangan kaget lihat tagihan! Segini rincian biaya notaris jual beli rumah sesuai aturan UU terbaru. Lengkap dengan cara hitung agar transaksi aman.
Ikuti Mamikos Info di Google
Ringkasan Artikel
- Landasan dan batas tarif: honorarium notaris diatur UU No.30/2004 Pasal 36—didasarkan pada nilai ekonomis dan sosiologis; batas maksimal honorarium: sampai 2,5% (≤Rp100 juta), 1,5% (Rp100 juta–1 miliar), di atas Rp1 miliar nego tapi ≤1%; untuk akta bersifat sosial maksimal Rp5 juta.
- Komponen biaya & contoh: biaya cek sertifikat Rp100–200 rb, AJB (maksimal 1–1,5% nilai transaksi; contoh Rp500 juta → AJB Rp7,5 juta), BBN PNBP = (nilai/1000)+Rp50.000 (contoh Rp550.000), operasional/saksi Rp1–1,5 juta; total bayar ke notaris pada contoh ≈ Rp9,15–9,75 juta, belum termasuk pajak (PPh penjual ~2,5% dan BPHTB pembeli ~5%–NPOPTK).
- Siapa bayar: tidak baku—umumnya AJB dibagi rata (50:50), BBN dan cek sertifikat ditanggung pembeli, pajak masing‑masing; ada pula opsi nego “terima beres” (pembeli menanggung semua) atau “terima bersih” (penjual minta bersih dari biaya).
Berapa sih sebenarnya biaya notaris jual beli rumah tahun 2026? Jangan sampai kamu sudah deal harga rumah, tapi kaget karena tagihan administrasi yang membengkak karena salah hitung.
Nah, urusan legalitas ini ada aturan mainnya, lho, mulai dari honorarium jasa hingga biaya balik nama di BPN.
Supaya kamu punya posisi tawar yang kuat dan tidak asal bayar, mari Mamikos bedah rincian biaya resmi sesuai Undang-Undang, cara hitungnya, serta contoh simulasi di bawah ini. ✍🏻💰🏠
Daftar Isi
Dasar Hukum Biaya Notaris di Indonesia
Banyak orang mengira bahwa tarif notaris ditentukan secara sepihak atau bisa dotentukan sesuka hati. Padahal, profesi Notaris memiliki aturan main yang sangat ketat dalam hal penentuan tarif. Di Indonesia, acuan utama yang mengatur hal ini adalah Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris (UUJN), khususnya pada Pasal 36.
Dalam aturan tersebut, dijelaskan bahwa besarnya honorarium notaris wajib didasarkan pada dua aspek utama, yaitu nilai ekonomis dan nilai sosiologis dari akta yang dibuat. Jadi, Notaris tidak boleh asal menentukan harga di luar batas kewajaran, ya.
Tarif Maksimal Berdasarkan Nilai Ekonomis
Berdasarkan Pasal 36 ayat (3) UUJN, terdapat batasan tarif maksimal yang boleh dipatok oleh notaris berdasarkan nilai transaksi rumah atau properti Anda:
- Transaksi sampai dengan Rp100.000.000: Honorarium paling besar adalah 2,5%.
- Transaksi di atas Rp100.000.000 s.d Rp1.000.000.000: Honorarium paling besar adalah 1,5%.
- Transaksi di atas Rp1.000.000.000: Honorarium ditentukan berdasarkan kesepakatan antara Notaris dengan para pihak, namun tetap memiliki batas plafon tidak boleh melebihi 1% dari nilai objek akta.
Tarif Berdasarkan Nilai Sosiologis
Selain nilai ekonomis (harga jual beli), ada juga yang disebut nilai sosiologis. Biasanya ini berlaku untuk akta-akta yang memiliki fungsi sosial tertentu (seperti yayasan atau bantuan hukum bagi warga tidak mampu). Untuk kategori ini, honorarium yang diterima maksimal adalah sebesar Rp5.000.000.
Nah, melalui landasan hukum tadi, kamu sebagai konsumen punya posisi tawar yang jelas. Jangan ragu untuk bertanya secara detail mengenai rincian biaya, karena transparansi adalah bagian dari kode etik profesi mereka.
Rincian Berapa Biaya Notaris Jual Beli Rumah
Tahukah kamu bahwa notaris berperan sebagai perantara untuk menyetorkan kewajiban kita ke negara? Agar tidak kaget dengan nominal akhirnya, berikut adalah rincian komponen biaya yang biasanya muncul saat transaksi properti:
1. Biaya Cek Sertifikat (Validasi)
Sebelum transaksi dilakukan, Notaris wajib melakukan pengecekan keaslian Sertifikat Hak Milik (SHM) atau jenis sertifikat lainnya ke kantor pertanahan setempat (BPN). Hal ini dilakukan untuk memastikan tanah tidak sedang dalam sengketa, tidak dalam agunan, atau tidak terkena blokir sita.
Estimasi biaya adalah sekitar Rp100.000 – Rp200.000, tergantung daerah dan biaya layanan sistem elektronik.
2. Biaya Akta Jual Beli (AJB)
AJB adalah dokumen otentik bukti peralihan hak. Seperti yang sudah dibahas di bagian dasar hukum, biaya pembuatan AJB ini biasanya dipatok maksimal 1% dari nilai transaksi, meski bisa dinegosiasikan tergantung kompleksitas berkas.
3. Biaya Balik Nama (BBN)
Setelah AJB selesai, proses selanjutnya adalah pendaftaran perubahan data di sertifikat dari nama penjual menjadi nama pembeli di BPN. Biayanya terdiri dari biaya administrasi BPN sesuai tarif PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak) ditambah jasa pengurusan oleh Notaris/PPAT.
4. Biaya SKMHT/APHT (Khusus KPR)
Jika kamu membeli rumah dengan fasilitas KPR (Kredit Pemilikan Rumah), akan muncul biaya tambahan untuk pembuatan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) dan Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT) sebagai jaminan utang kepada bank.
5. Validasi Pajak (PPh dan BPHTB)
Notaris juga membantu proses validasi pajak ke kantor pajak daerah dan pusat, dengan rincian:
- PPh (Pajak Penghasilan): Biasanya 2,5% dari nilai transaksi sebagai kewajiban penjual.
- BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan): Biasanya 5% dari Nilai Transaksi – NPOPTK, sebagai kewajiban pembeli.
Notaris akan memastikan bukti setor pajak ini valid sebelum proses balik nama dijalankan.
Contoh Simulasi Perhitungan Biaya Notaris
Supaya terbayang kira-kira berapa biaya notaris jual beli rumah, mari kita buat simulasi. Misalkan, kamu membeli rumah second dengan harga Rp500.000.000.
Berikut adalah rincian estimasi biaya jasa dan administrasinya (di luar pajak):
1. Jasa Pembuatan Akta Jual Beli (AJB)
Sesuai UU Jabatan Notaris Pasal 36, untuk nilai transaksi di atas 100 juta hingga 1 miliar rupiah, honorarium maksimal adalah 1,5%.
Maka hitungannya menjadi 1,5% x Rp500.000.000 = Rp7.500.000
2. Biaya Cek Sertifikat (Validasi BPN)
Biaya resmi untuk memastikan sertifikat tidak dalam sengketa atau diblokir di kantor pertanahan. Estimasi sekitar Rp100.000 – Rp200.000.
3. Biaya Balik Nama (BBN)
Biaya resmi Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) yang disetor ke BPN. Rumusnya adalah (Nilai Jual dibagi 1000) + 50 ribu rupiah.
Bisa dihitung sebagai (Rp500.000.000 / 1000) + Rp50.000 = Rp550.000
4. Biaya Operasional & Saksi
Mencakup biaya administrasi kantor, fotokopi dokumen, hingga honor saksi saat penandatanganan akta sengan estimasi biaya Rp1.000.000 – Rp1.500.000
Total Estimasi Biaya yang Dibayar ke Notaris: Rp9.150.000 sampai Rp9.750.000.
Perlu diingat bahwa total di atas belum termasuk pajak. Pembeli masih harus menyiapkan dana untuk BPHTB (Pajak Pembeli), dan Penjual harus menyiapkan dana untuk PPh (Pajak Penghasilan). Notaris biasanya akan membantu menagihkan pajak ini untuk kemudian disetorkan langsung ke kas negara.
Siapa yang Bayar Biaya Notaris? Penjual atau Pembeli?
Di Indonesia, sebenarnya tidak ada aturan kaku yang mewajibkan salah satu pihak menanggung semua biaya. Semuanya kembali pada kesepakatan jual beli yang dibicarakan di awal.
Namun, agar transaksi berjalan lancar, biasanya ada pembagian tugas yang umum dilakukan di lapangan seperti berikut ini:
1. Biaya Jasa Notaris (AJB) Biasanya Dibagi Dua
Untuk biaya pembuatan AJB, praktik yang paling sering ditemui adalah dibagi rata (50:50) antara penjual dan pembeli. Alasannya, kedua belah pihak sama-sama membutuhkan jasa Notaris/PPAT agar peralihan hak tersebut sah di mata hukum dan terlindungi secara legalitas.
2. Biaya Balik Nama (BBN) Menjadi Kewajiban Pembeli
Berbeda dengan AJB, untuk urusan biaya balik nama sertifikat dan cek bersih sertifikat, biasanya menjadi tanggung jawab pembeli sepenuhnya. Hal ini dianggap wajar karena pembeli-lah yang mendapatkan manfaat langsung dari perubahan nama di sertifikat tersebut menjadi miliknya.
3. Pajak Masing-Masing (PPh dan BPHTB)
Jangan sampai tertukar, ya! Notaris memang yang membantu mengurus validasinya, tapi pembayarannya tetap kewajiban masing-masing:
- Pajak Penjual (PPh): Penjual wajib membayar Pajak Penghasilan (PPh) sebesar 2,5% dari nilai transaksi.
- Pajak Pembeli (BPHTB): Pembeli wajib membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
4. Sistem “Terima Bersih”
Kadang, ada juga kesepakatan di mana pembeli ingin “terima beres” atau penjual ingin “terima bersih”.
- Jika pembeli terima beres: Artinya semua biaya notaris dan pajak penjual sudah dimasukkan ke dalam harga rumah.
- Jika penjual terima bersih: Artinya pembeli setuju untuk menanggung seluruh biaya notaris dan pajak-pajak yang timbul dari transaksi tersebut.
Penutup
Sudah cukup jelas bukan informasi tentang berapa biaya notaris jual beli rumah di atas? Oh, ya, kamu juga bisa mendapatkan artikel terkait jual beli rumah lainnya hanya di blog Mamikos! ☎️
Referensi:
Simak! Besaran Honorarium yang Diterima Notaris [Daring]. Tautan: https://www.hukumonline.com/berita/a/simak-besaran-honorarium-yang-diterima-notaris-lt64a30a0843091/
Biaya Notaris Jual Beli Rumah Terbaru, Ini Kisarannya! [Daring]. Tautan: https://www.ideal.id/learn/Biaya-Notaris-Jual-Beli-Rumah-Terbaru-Ini-Kisarannya-
Biaya Notaris Jual Beli Rumah; Sebuah Panduan Lengkap [Daring]. Tautan: https://ingriagroup.com/id/artikel/biaya-notaris-jual-beli-rumah-sebuah-panduan-lengkap
Berencana Membeli Rumah? Kenali Dulu dengan Biaya dan Pajak yang Harus Ditanggung Saat Jual Beli Rumah [Daring]. Tautan: https://bprlestari.com/berita-lestari/berencana-membeli-rumah-kenali-dulu-dengan-biaya-dan-pajak-yang-harus-ditanggung-saat-jual-beli-rumah
Temukan Rumah Impianmu di sini:
