7 Proses Jual Beli Rumah Cash dengan Notaris dan Dokumen yang Wajib Dipersiapkan

Sedang mempertimbangkan jual beli rumah secara tunai karena tidak ingin KPR?

Walaupun dana sudah siap, ternyata proses jual beli rumah cash dengan notaris juga panjang.

Agar kamu tidak mengalami kesulitan saat melakukan transaksi jual beli rumah, bahkan melewatkan dokumen penting, simak artikel berikut ini. 🏘️📩

Informasi Proses Jual Beli Rumah Cash dengan Notaris

Apakah kamu sedang berada di fase sebagai pembeli atau penjual rumah yang bingung saat dihadapkan dengan transaksi cash?

Legalitas yang panjang dan dokumen yang harus diurus terkadang membuat bingung, apalagi jika harus melibatkan notaris.

Terkadang, muncul pertanyaan apakah jual beli rumah cash harus menggunakan notaris atau tidak? Jawabannya sebenarnya tergantung, namun sangat disarankan.

Jika kamu melakukan jual beli rumah secara tunai atau cash keras, sebenarnya bisa saja kamu tidak melibatkan notaris pada prosesnya. Kamu cukup membuat akta pembelian rumah berupa Akta Jual Beli (AJB) yang nantinya harus melalui Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Namun, terkadang ada kondisi saat jual beli rumah dilakukan dengan sistem kredit atau tunai bertahap secara langsung ke pengembang. Di situ peran notaris wajib ada karena terdapat dokumen Perjanjian Pengikat Jual Beli (PPJB) yang harus dibuat. Peran notaris sangat penting sebagai saksi karena dokumen tersebut akan ditandatangani.

Perlu kamu ketahui bahwa sebenarnya sangat disarankan untuk menggunakan jasa notaris atau PPAT walaupun jenis transaksi jual beli rumah adalah cash keras.

Alasannya, notaris akan memastikan seluruh transaksinya sah di mata hukum, termasuk saat melakukan proses balik nama sertifikat di Badan Pertanahan Nasional (BPN), sehingga tidak bermasalah di kemudian hari.

Berikut ini adalah urutan proses yang harus kamu lalui jika ingin melakukan jual beli rumah secara cash dengan notaris.

1. Negosiasi Harga dan Membayar Booking Fee

Sudah menemukan properti yang cocok dan menyepakati harga?

Biasanya, pembeli akan membayar uang tanda jadi kepada penjual agar rumah tersebut tidak dijual kepada pihak lain dan transaksi bisa dilanjutkan pada tahap berikutnya.

Aturan terkait booking fee bisa disepakati penjual dan pembeli selama ada kuitansi resmi dan surat pernyataan tertulis untuk bukti.

Nominal booking fee biasanya tidak sebesar uang muka (DP) yang merupakan bagian dari harga rumah. Jadi, kamu bisa melakukan kesepakatan harga terlebih dahulu sebelum melakukan pembayaran. 🤝💰

2. Pengecekan Legalitas Properti

Jangan remehkan tahapan pengecekan legalitas karena proses jual beli rumah bisa bermasalah, bahkan bisa menjadi transaksi penipuan jika kamu terburu-buru melunasi rumah tanpa memeriksa kondisi dokumen penting, seperti:

1. Sertifikat tanah (SHM/SHGB/SHP) perlu diverifikasi keasliannya ke kantor BPN setempat oleh PPAT. Siapkan budget per sertifikat untuk pengecekannya, ya.
2. Memastikan rumah tidak dalam status sengketa, sita jaminan, atau blokir. Apabila rumah pilihanmu statusnya bermasalah, PPAT tidak akan menerbitkan AJB.
3. Memastikan beban hak tanggungan dari bank yang mungkin masih ada. Biasanya, kasus ini ditemukan pada penjual rumah yang pernah menggunakan properti sebagai agunan KPR.
4. Mengecek dokumen Persetujuan Bangunan Gedung (PBG) dan IMB untuk memastikan bahwa bangunan tersebut memang legal.

3. Pembuatan Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)

Sebelum AJB ditandatangani, terlebih dahulu ada Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sebagai perjanjian awal.

Fungsi PPJB adalah untuk mengantisipasi jika ada hal yang belum dapat diselesaikan saat itu, seperti pembayaran bertahap, sertifikat yang belum jadi, hingga tunggakan PBB.

Dengan demikian, PPJB akan melindungi kamu secara hukum terlebih lagi jika ada jeda antara waktu harga rumah disepakati dan penandatanganan AJB.

4. Pelunasan Pajak Sebelum AJB

Semua kewajiban pajak harus sudah lunas sebelum AJB dapat ditandatangani. Nantinya, pihak yang akan memeriksa bukti pembayaran adalah PPAT. AJB tidak akan terbit apabila semua pajak belum tervalidasi.

Adapun pajak yang harus diselesaikan adalah pajak penghasilan (PPh) sebagai kewajiban bagi penjual.

Sedangkan pembeli perlu melunasi Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) yang besarnya di setiap daerah berbeda. Kamu bisa mengecek nominalnya di kantor Dinas Pendapatan Daerah setempat.

5. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB)

Kini saatnya kamu menandatangani akta otentik yang akan menjadi dasar hukum peralihan hak milik rumah dari penjual ke pembeli. Tanpa dokumen ini, sertifikat untuk balik nama di BPN tidak dapat diproses.

Pada AJB, terdapat data identitas penjual dan pembeli, deskripsi lengkap rumah atau properti (termasuk nomor sertifikat dan luas tanah atau bangunan), harga jual yang sudah disepakati, serta pernyataan bahwa pembayaran sudah lunas.

Sebaiknya, kamu memastikan kapan AJB ditandatangani sebelum melunasi pembayaran rumah. Sebab, tanpa adanya AJB, status kepemilikan rumah belum berpindah secara hukum walaupun kamu sudah mentransfer uang pada pemilik.

Lalu, apa saja yang perlu kamu siapkan sebelum melakukan penandatanganan AJB?

1. Waktu luang untuk hadir secara langsung di kantor PPAT. Proses penandatanganan mewajibkan penjual dan pembeli hadir dan tidak dapat diwakilkan kecuali dengan Surat Kuasa yang sah.
2. Wajib disaksikan oleh minimal dua orang saksi, yang berasal dari kantor PPAT.
3. PPAT akan membacakan isi AJB kepada kedua belah pihak sebelum dokumennya ditandatangani. Pastikan kamu memahami setiap poinnya, ya.

Pada akhir dokumen AJB, terdapat bea meterai Rp10 ribu yang ditempelkan pada halaman tanda tangan, sehingga dokumen sah secara hukum.

AJB yang tidak diurus juga berpotensi menimbulkan kesulitan di kemudian hari, seperti nama di sertifikat yang tidak berubah, sulit menjual kembali rumah, risiko sengketa waris, hingga diklaim oleh pihak ketiga.

6. Balik Nama Sertifikat

Ingin mengurus balik nama pada sertifikat? Ini lah saat yang tepat setelah AJB terbit. Kamu akan dibantu oleh PPAT dalam mengurus proses ini agar nama penjual berubah menjadi nama pembeli di kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

Agar prosesnya berjalan lancar, siapkan dokumen-dokumen berikut ini:

1. Akta Jual Beli (AJB) asli
2. Surat permohonan balik nama (dibuat oleh PPAT)
3. Sertifikat tanah asli
4. Dokumen identitas penjual dan pembeli (KTP, KK)
5. Bukti pelunasan PBB
6. Bukti pelunasan BPHTB (SSB BPHTB)

Proses balik nama memakan waktu mulai 14 hari sampai 3 bulan menyesuaikan antrian di BPN setempat dan kelengkapan dokumen yang diperlukan.

7. Menerima Sertifikat

Kini, seluruh proses jual beli rumah sudah selesai. Sebagai pembeli, kamu bisa menerima sertifikat baru atas namamu sendiri untuk menjadi bukti kepemilikan rumah yang sah secara hukum. Selamat! 🎉

Dokumen yang Wajib Disiapkan untuk Jual Beli Rumah Cash

Proses jual beli rumah sebenarnya bisa cepat jika seluruh dokumen siap dan penjual serta pembeli bisa bekerja sama. Agar prosesnya tidak terhambat, berikut ini adalah dokumen yang perlu disiapkan pihak penjual dan pihak pembeli.

Dokumen dari Pihak Penjual

1. Identitas berupa KTP/Paspor fotokopi dan asli milik suami-istri jika sudah menikah
2. Kartu Keluarga (KK) fotokopi
3. Surat Nikah jika sudah menikah. Dokumen ini dibutuhkan karena properti merupakan harta bersama (gono-gini)
4. Surat Penetapan dan Akta Pembagian Harta Bersama apabila suami dan istri sudah bercerai
5. Akta kematian jika pemilik asli sudah meninggal
6. NPWP dalam bentuk fotokopi untuk pembayaran PPh
7. Sertifikat tanah berupa Sertifikat Hak Milik (SHM), SHGB, atau SHP. Dokumen tersebut harus asli
8. Akta Notaris
9. IMB atau PBG asli berupa Izin Mendirikan Bangunan (lama) atau Persetujuan Bangunan Gedung (baru)
10. STTS PBB 5 Tahun Terakhir sebagai Surat Tanda Terima Setoran Pajak Bumi dan Bangunan yang wajib lunas
11. Bukti pembayaran PPh yang diserahkan pada PPAT sebelum penandatanganan AJB. Besarannya 2,5% dari harga jual
12. Surat Roya apabila properti pernah dijadikan agunan bank dan sudah lunas
13. Tagihan listrik, air, dan telepon sifatnya opsional, tetapi sering diminta untuk melengkapi data properti

Dokumen dari Pihak Pembeli

1. Identitas berupa KTP/Paspor fotokopi dan asli milik suami-istri jika sudah menikah
2. Kartu Keluarga (KK) fotokopi
3. Surat Nikah jika sudah menikah
4. NPWP dalam bentuk fotokopi untuk pembayaran BPHTB
5. Bukti pembayaran BPHTB wajib lunas sebelum AJB ditandatangani. Besarnya 5% dari (nilai transaksi – NPOPTKP)

Selain dokumen-dokumen di atas, kamu juga perlu bersiap jika pihak PPAT meminta dokumen tambahan terkait kondisi tertentu pada properti.

Misalnya saja sejak adanya Inpres No.1 Tahun 2022, jika ada permohonan pendaftaran peralihan hak tanah atau balik nama, maka fotokopi kartu BPJS Kesehatan yang statusnya aktif milik pebeli wajib dilapirkan.

Jangan khawatir jika ada perubahan aturan karena kamu bisa melakukan konfirmasi ke kantor PPAT sebelumnya.

Perbedaan Notaris dan PPAT

Jangan tertukar dengan dua istilah ini saat akan melakukan jual beli rumah sehingga prosesnya jadi terhambat.

Notaris adalah pejabat umum yang memiliki kewenangan dalam membuat akta autentik (berdasarkan UU No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris). Dalam konteks jual beli properti, notaris memiliki tugas untuk membuat Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).

Jika ada hal yang belum selesai, seperti pembayaran bertahap atau sertifikat yang masih dalam proses, maka notaris akan membantu merancang isi perjanjiannya.

Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) adalah pejabat umum yang secara khusus memiliki kewenangan untuk membuat Akta Jual Beli (AJB). Dokumen ini sangat penting karena dipakai sebagai dasar untuk balik nama sertifikat di BPN.

AJB hanya bisa dibuat oleh PPAT, sehingga jika ada yang menawarkan pembuatan AJB tanpa melalui pihak berwenang, dokumen bisa dianggap tidak legal bahkan bermasalah.

Penutup

Setelah membaca artikel di atas, apakah kamu sudah paham dengan proses jual beli rumah cash dengan notaris?

Dengan memahami tahapan jual beli rumah secara cash dengan bantuan notaris, kamu bisa terhindar dari proses yang macet berminggu-minggu, bahkan berbulan-bulan karena bermasalah dengan dokumen dan legalitas.

Dapatkan informasi tentang proses jual beli rumah lainnya di blog Mamikos, ya. 🏘️📃

---

Temukan rumah impianmu di sini:

Rumah Dijual di Bandung

Rumah Dijual di Bogor

Rumah Dijual di Jakarta Selatan

Rumah Dijual di Semarang

Rumah Dijual di Tangerang

Rumah Dijual di Surabaya

Rumah Dijual di Medan

Rumah Dijual di Yogyakarta

Rumah Dijual di Depok

Rumah Dijual di Bekasi